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Comment sélectionner sa SCPI?

Investir dans une SCPI (Société civile de placements immobiliers) revient à devenir l’associé d’une société de gestion, détenant un parc immobilier conséquent. Contrairement à de l’immobilier classique, vous n’investissez donc pas dans un immeuble en particulier, mais dans des parts de plusieurs immeubles, permettant ainsi de diminuer le risque locatif. En investissant dans une SCPI, vous n’avez aucune charge, la société de gestion s’occupe de toi : acquérir de nouveaux biens, trouver des locataires et gérer le parc immobilier dans sa totalité.

La SCPI reverse des loyers au prorata du nombre de parts détenues, en règle générale chaque trimestre. Il faut savoir qu’en France il existe de nombreuses SCPI, avec des caractéristiques bien distinctes, c’est en fonction de son profil ou de son projet qu’un investisseur fera son choix. Voyons en détail ce qui est important de savoir avant de sélectionner une SCPI.

types scpi

Quatre types de SCPI différents

Le premier point à prendre en compte avant d’investir est le type de SCPI qui correspond le mieux à notre profil. Il en existe 4 différents :

- Les SCPI de rendement : celles-ci sont en majorité composée de bureaux, commerces, magasins, locaux commerciaux ou parking. L’avantage de ce type de SCPI est qu’elle investit donc dans de l’immobilier d’entreprise, elle signe donc un bail commercial avec les locataires. Ce bail protège davantage le propriétaire et assure ainsi des risques locatifs moindres. Cela lui permet d’offrir des rendements plus importants, aux environs de 5% à 5,5% par an.

- Les SCPI fiscales : on parle ici des SCPI offrant une réduction d’impôt. Nous pouvons faire une distinction entre la SCPI Malraux, investissant dans des biens anciens, classés et nécessitant des rénovations et la SCPI Duflot, investissant de l’immobilier neuf ou en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement ). Par exemple, cette dernière offre une réduction d’impôt de 18% du montant investi à étaler sur 9 ans.

- Les SCPI de plus-value : ces SCPI investissent dans des biens susceptibles d’offrir une belle plus-value sur le long terme. En règle général, ces biens nécessitent des réparations, les loyers deviennent alors plus faibles que les charges déductibles et le résultat imposable est déficitaire. Ces SCPI permettent donc de bénéficier d’une réduction d’impôt grâce au déficit foncier imputable sur les autres revenus imposables.

- Les OPCI, ou Organisme de Placement Collectif Immobilier: ressemblants aux SCPI, les OPCI investissent au moins 60% du patrimoine de l’investisseur dans de l’immobilier et le reste dans divers produits financiers (OPCVM, SICAV...).

Différents moyens de financement

Pour investir en SCPI, plusieurs choix s’offrent à vous :

  • Investir en cash: permet de percevoir les loyers plus rapidement que par emprunt et donc de ne pas entacher sa capacité d’endettement. Ce montage est conseillé pour les personnes peu imposées, souhaitant se constituer des revenus complémentaires
  • Investir par emprunt: cela permet de faire jouer l’effet de levier du crédit, à savoir que les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers. Cela permet donc de réduire le revenu foncier imposable.
  • En démembrement : vous investissez dans une SCPI avec une décote, soit en tant que nu-propriétaire si vous souhaitez obtenir du capital à terme sans être imposé sur les parts pendant la durée du démembrement, soit en tant qu’usufruitier pour percevoir les loyers.
  • Dans un contrat d’assurance-vie: ce montage permet de bénéficier des avantages fiscaux de l’assurance-vie et des rendements intéressants de la SCPI

Avant d’investir en SCPI, il est donc important de bien étudier chaque critère. N’hésitez pas à demander conseil à un gestionnaire de patrimoine qui pourra vous guider au mieux dans votre investissement.